Certidão Negativa de Ônus Reais e Ações Reipersecutórias: compreenda Suas Diferenças
Você já ouviu falar em Certidão Negativa de Ônus Reais e Certidão de Ações Reipersecutórias? Esses dois documentos podem parecer similares à primeira vista, mas possuem funções distintas e são fundamentais para quem deseja realizar uma transação imobiliária segura. Afinal, como saber se um imóvel está livre de problemas legais ou financeiros?
Neste artigo, vamos explicar de forma simples e clara o que são essas certidões, quais são suas diferenças e em que situações cada uma delas é indispensável.
O que é a Certidão Negativa de Ônus Reais?
A certidão de ônus reais do imóvel é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis. Sua principal função é informar se um imóvel está livre de quaisquer encargos ou restrições que possam afetar sua negociação, tais como:
• Hipotecas;
• Penhoras;
• Alienações fiduciárias;
• Uso fruto ou servidões.
Se a certidão for “negativa”, significa que o imóvel está livre de ônus, ou seja, não há pendências financeiras ou restrições jurídicas associadas a ele. Já uma certidão “positiva” indica que existem problemas registrados na matrícula do imóvel que podem impactar sua compra ou venda.
O que é a Certidão de Ações Reipersecutórias?
A Certidão de Ações Reipersecutórias também é um documento emitido por cartórios judiciais. No entanto, seu foco é diferente: ela informa se existem ações judiciais envolvendo a propriedade de determinado imóvel.
As ações reipersecutórias são processos movidos por terceiros que reivindicam algum direito sobre o imóvel. Isso pode incluir:
• Disputas de herança;
• Contestação de propriedade;
• Reivindicação de posse.
Se essa certidão for “negativa”, significa que não há disputas judiciais relacionadas à propriedade do imóvel. Já uma certidão “positiva” indica que há processos em andamento, o que pode comprometer a segurança da transação.
Diferenças Entre a Certidão Negativa de Ônus Reais e A Certidão de Ações Reipersecutórias
Embora tanto a Certidão Negativa de Ônus Reais quanto a Certidão de Ações Reipersecutórias sejam documentos indispensáveis para garantir segurança em transações imobiliárias, elas possuem finalidades distintas e abordam aspectos diferentes sobre a situação do imóvel. A seguir, explicamos detalhadamente como essas certidões se diferenciam e por que ambas são importantes.
1. Natureza do Documento
Certidão Negativa de Ônus Reais:
Este documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis e tem como objetivo identificar a existência de gravames ou encargos financeiros e jurídicos sobre o imóvel. Ele verifica, por exemplo, se há hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias ou qualquer outra restrição que impeça o livre uso ou negociação do bem.
Certidão de Ações Reipersecutórias:
Diferentemente da certidão de ônus reais, a certidão de ações reipersecutórias é emitida por cartórios judiciais e foca na existência de disputas judiciais envolvendo o imóvel. Trata-se de um levantamento de ações que questionam a posse ou a propriedade do bem, como brigas de herança, reivindicações de posse ou outros litígios que possam comprometer a regularidade jurídica da propriedade.
2. Finalidade e Proteção Jurídica
Certidão Negativa de Ônus Reais:
Esta certidão tem o objetivo principal de garantir que o imóvel não possui dívidas ou restrições que possam ser transferidas para o comprador. Ela protege contra problemas financeiros e compromissos legais que estejam vinculados ao imóvel.
Certidão de Ações Reipersecutórias:
A proteção oferecida por esta certidão é mais voltada para a regularidade jurídica da propriedade. Ao informar sobre processos judiciais que questionem a posse ou propriedade do imóvel, ela assegura que o comprador não será envolvido em disputas legais no futuro.
3. Aspectos que São Avaliados
Certidão Negativa de Ônus Reais:
Este documento foca em restrições ou gravames registrados na matrícula do imóvel. Entre os aspectos analisados estão:
• Hipotecas;
• Penhoras;
• Servidões de passagem;
• Alienações fiduciárias;
• Usufrutos.
Certidão de Ações Reipersecutórias:
Aqui, o foco está em verificar se há ações judiciais em andamento relacionadas à propriedade ou posse do imóvel. Exemplos incluem:
• Disputas de herança envolvendo o bem;
• Reivindicações de posse por terceiros;
• Processos de anulação de vendas anteriores.
4. Emissor e Procedimento de Solicitação
Certidão Negativa de Ônus Reais:
Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. A solicitação requer a apresentação do número da matrícula do imóvel, e o prazo para emissão pode variar de acordo com o cartório e a região.
Certidão de Ações Reipersecutórias:
Emitida pelos cartórios judiciais, geralmente no fórum da região onde o imóvel está localizado. O processo pode exigir o CPF ou CNPJ do proprietário e detalhes do imóvel, além de ser mais demorado, dependendo da complexidade dos registros judiciais.
5. Papel em Transações Imobiliárias
Certidão Negativa de Ônus Reais:
Esta certidão é indispensável em todas as transações imobiliárias, garantindo que o imóvel esteja livre de pendências financeiras ou restrições. É comumente exigida em processos de compra, venda, financiamento e transferência de propriedade.
Certidão de Ações Reipersecutórias:
Embora não seja solicitada em todas as transações, é crucial em situações específicas, como a compra de imóveis que estejam relacionados a heranças, disputas familiares ou que tenham histórico de litígios.
6. Consequências em Caso de Positividade
Certidão Negativa de Ônus Reais Positiva:
Quando esta certidão é positiva, significa que existem gravames ou restrições sobre o imóvel. O comprador deve avaliar os riscos envolvidos e negociar uma solução com o vendedor antes de prosseguir com a aquisição.
Certidão de Ações Reipersecutórias Positiva:
Se essa certidão for positiva, há ações judiciais que podem comprometer a propriedade do imóvel. Nesse caso, é recomendável buscar assistência jurídica antes de concluir qualquer negociação, pois o comprador corre o risco de adquirir um bem envolvido em disputas legais.
Por que esses documentos são importantes?
A aquisição de um imóvel é um processo que exige cautela, já que problemas ocultos podem causar grandes prejuízos no futuro. Tanto a Certidão Negativa de Ônus Reais quanto a Certidão de Ações Reipersecutórias têm papéis essenciais:
Certidão Negativa de Ônus Reais
• Garante que o imóvel está livre de dívidas ou restrições;
• Protege o comprador de herdar pendências financeiras;
• Facilita o processo de financiamento imobiliário, pois bancos exigem esse documento.
Certidão de Ações Reipersecutórias
• Evita que o comprador se envolva em disputas judiciais sobre a posse ou propriedade;
• Garante a regularidade jurídica do imóvel;
• Ajuda a resolver pendências antes de concluir a negociação.
Quando solicitar cada uma dessas certidões?
Certidão Negativa de Ônus Reais
Essa certidão deve ser solicitada em qualquer negociação imobiliária, seja para compra, venda, financiamento ou transferência de propriedade. Ela é indispensável para garantir que o imóvel está juridicamente regular e livre de ônus.
Certidão de Ações Reipersecutórias
Este documento é especialmente importante em situações como:
• Aquisição de imóveis de terceiros (não incorporadoras);
• Compra de imóveis que fazem parte de inventários ou processos judiciais;
• Negociações que envolvam heranças ou disputas familiares.
Como obter essas certidões?
O processo de solicitação varia conforme o tipo de certidão:
Para a Certidão Negativa de Ônus Reais:
• Localize o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado;
• Solicite a certidão apresentando o número da matrícula do imóvel;
• Pague a taxa de emissão (o valor varia conforme o estado).
Para a Certidão de Ações Reipersecutórias:
• Identifique o cartório judicial responsável pela região onde o imóvel está localizado;
• Solicite a certidão informando o CPF ou CNPJ do proprietário e o endereço do imóvel;
• Aguarde a análise e emissão do documento.
Dúvidas Comuns
Qual a validade dessas certidões?
Ambas as certidões têm uma validade aproximada de 30 dias, mas esse prazo pode variar. É sempre recomendado utilizar documentos recentes para garantir que as informações estejam atualizadas.
É possível negociar sem essas certidões?
Negociar sem essas certidões é altamente arriscado. Elas são ferramentas de proteção tanto para o comprador quanto para o vendedor, assegurando que não existem problemas ocultos que possam comprometer o negócio.
O que fazer se as certidões forem positivas?
Se alguma das certidões apresentar pendências ou restrições, é necessário analisar a gravidade do problema e buscar soluções com o vendedor antes de concluir a negociação.
Conclusão
A Certidão Negativa de Ônus Reais e a Certidão de Ações Reipersecutórias são documentos complementares que oferecem segurança jurídica em transações imobiliárias. Enquanto a primeira verifica restrições financeiras e jurídicas, a segunda identifica possíveis disputas judiciais sobre o imóvel.
Solicitar essas certidões é um passo fundamental para evitar surpresas desagradáveis e garantir uma negociação tranquila. Antes de comprar ou vender um imóvel, não abra mão de consultar esses documentos e assegurar que tudo está em ordem!
